Tomado de The Wall Street Journal
Por William BostonEntre todas las incertidumbres que rodean al mercado inmobiliario europeo de cara a 2011, hay una creencia pertinaz: España aún está en problemas.
Es tentador pensar que las cosas están maduras como para volver al mercado inmobiliario español. Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid han caído un 30% desde el cenit alcanzado en el tercer trimestre de 2008. Y las tasas de capitalización están en torno al 6,5%, 2,25 puntos por encima del tercer trimestre de 2007, lo que supone que los precios de las propiedades comerciales se han deteriorado. La tasa de capitalización mide el retorno anual de los inmuebles que generan ingresos.
Sin embargo los inversionistas de capital privado, los analistas inmobiliarios e incluso el presidente del Gobierno español están de acuerdo en que el debilitamiento de la economía española y del mercado inmobiliario aún no ha terminado. Las rentas aún caen e incluso aunque se hayan firmado unas cuantas operaciones últimamente, los precios no mejoran.
"Podría haber algunas operaciones oportunistas, pero no estoy seguro de que hayamos llegado al cenit de la crisis en el mercado inmobiliario español", dijo Ralph Winter, fundador del grupo de capital privado Corestate Capital AG.
En un estudio entre 154 profesionales del sector realizado por analistas de JP Morgan Cazenove, un 77% de los consultados estiman que el español será el mercado inmobiliario europeo que peor evolucione en 2011.
Winter, cuya empresa gestiona activos por valor de más de 1.500 millones de euros, busca oportunidades de compras inmobiliarias a buen precio en Europa. Aunque España encaja en el perfil, Winter dice que es aún demasiado pronto para invertir en activos inmobiliarios.
Por supuesto que se han firmado algunos acuerdos. Justo antes de que acabara el año, una filial de la neoyorquina W.P. Carey & Co. completó la adquisición por 80 millones de euros de la sede de Distribuidora de Televisión Digital SAU, que seguirá alquilando el inmueble durante 20 años, lo que da fe de la seguridad de las rentas que los inversionsitas necesitan para hacer transacciones en España.
"Es verdad que los fundamentales del mercado aún son débiles y que las rentas se ajustarán más, pero estos acuerdos proporcionan la seguridad de un alquiler a largo plazo y, por tanto, son inmunes a los ajustes a corto, dijo Adolfo Ramírez-Escudero, director general ejecutivo de mercados de capital para CB Richard Ellis Group en España, que actuó como asesor del comprador.
Sin embargo, el panorama es desolador. La industria inmobiliaria española aún se recupera de una década de exceso en la construcción propiciado por los bajos tipos de interés, la bonanza económica y las compras de segundas vivienda por parte de extranjeros en la costa.
En octubre, el número de hipotecas suscrito en España fue un 24% menor que un año antes, según datos publicados el mes pasado por el Instituto Nacional de Estadísticas. Las ventas de vivienda cayeron un 18% al menor nivel desde que se tienen registros, de acuerdo con esos datos.
Es tentador pensar que las cosas están maduras como para volver al mercado inmobiliario español. Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid han caído un 30% desde el cenit alcanzado en el tercer trimestre de 2008. Y las tasas de capitalización están en torno al 6,5%, 2,25 puntos por encima del tercer trimestre de 2007, lo que supone que los precios de las propiedades comerciales se han deteriorado. La tasa de capitalización mide el retorno anual de los inmuebles que generan ingresos.
Sin embargo los inversionistas de capital privado, los analistas inmobiliarios e incluso el presidente del Gobierno español están de acuerdo en que el debilitamiento de la economía española y del mercado inmobiliario aún no ha terminado. Las rentas aún caen e incluso aunque se hayan firmado unas cuantas operaciones últimamente, los precios no mejoran.
"Podría haber algunas operaciones oportunistas, pero no estoy seguro de que hayamos llegado al cenit de la crisis en el mercado inmobiliario español", dijo Ralph Winter, fundador del grupo de capital privado Corestate Capital AG.
En un estudio entre 154 profesionales del sector realizado por analistas de JP Morgan Cazenove, un 77% de los consultados estiman que el español será el mercado inmobiliario europeo que peor evolucione en 2011.
Winter, cuya empresa gestiona activos por valor de más de 1.500 millones de euros, busca oportunidades de compras inmobiliarias a buen precio en Europa. Aunque España encaja en el perfil, Winter dice que es aún demasiado pronto para invertir en activos inmobiliarios.
Por supuesto que se han firmado algunos acuerdos. Justo antes de que acabara el año, una filial de la neoyorquina W.P. Carey & Co. completó la adquisición por 80 millones de euros de la sede de Distribuidora de Televisión Digital SAU, que seguirá alquilando el inmueble durante 20 años, lo que da fe de la seguridad de las rentas que los inversionsitas necesitan para hacer transacciones en España.
"Es verdad que los fundamentales del mercado aún son débiles y que las rentas se ajustarán más, pero estos acuerdos proporcionan la seguridad de un alquiler a largo plazo y, por tanto, son inmunes a los ajustes a corto, dijo Adolfo Ramírez-Escudero, director general ejecutivo de mercados de capital para CB Richard Ellis Group en España, que actuó como asesor del comprador.
Sin embargo, el panorama es desolador. La industria inmobiliaria española aún se recupera de una década de exceso en la construcción propiciado por los bajos tipos de interés, la bonanza económica y las compras de segundas vivienda por parte de extranjeros en la costa.
En octubre, el número de hipotecas suscrito en España fue un 24% menor que un año antes, según datos publicados el mes pasado por el Instituto Nacional de Estadísticas. Las ventas de vivienda cayeron un 18% al menor nivel desde que se tienen registros, de acuerdo con esos datos.
Por favor os pido que no trabajéis con Tecnocasa. Tengo amplia experiencia con ellos y jamás había visto tal cantidad de cara dura, estafa y abuso.
ResponderEliminarTienen los precios más bajos del mercado porqué abusan de personas que en circunstancias desesperadas necesitan vender. Gente mayor, herencias, etcétera. Además colaboran con un equipo de abogados que se encargan de extorsionarte y sacarte hasta el último céntimo. Mi experiencia es larga así que voy a intentar resumirla.
La primera es como vendedor dentro de un patrimonio familiar heredado de los abuelos de todos. Empiezan por una propiedad y te aseguran que ellos te gestionan legalmente la venta y problemas de herencia. Meten a un abogado que ni te dice ni cuanto te va a cobrar y que se dedica a ir enfrentando a todas las partes. Con la excusa de que para hacer la herencia necesitas dinero, te extorsionan para que vendas la propiedad a precio de 'mercado' que es lo más tirado posible sin que cante demasiado ante el estado. El mismo día de la escritura ellos se encargan de cobrarte todo sin previo aviso y te pasan una factura millonaria del abogado que ya te cobran en el momento y te quedas blanco. Esa factura supuestamente tiene gastos de notario, escrituras, que nunca sabrás cuánto fue, ya que no tiene desglose. Pero es más, te obligan a firmar un compromiso que el resto de propiedades se las venderás a ellos a precio de mercado en el plazo de un año aprovechándose de las discordias familliares.
Cuando vendes otra propiedad no te presentan facturas ni de ellos, ni de gastos de notaría ni de nada y les tienes que perseguir literalmente al año siguiente cuando tienes que hacer la declaración, ya que te dan largas para presentarte una factura por sus servicios porque quieren eludir pagar el IVA. Al final te la dan, pero no te cuadran ni los gastos ni nada de nada.
La otra experiencia es como posible comprador de un inmueble con uno de los Tecnocasas en el barrio de Gracia en Barcelona. Como comprador, te extorsionan desde el primer día exigiendo que les pagues la comisión con anterioridad, no os lo perdáis, a la firma del contrato de arras. Además dicha comisión que querían cobrar en negro (ilegal) se la sustraían del dinero que yo como comprador había ofertado para la compra del inmueble. Pero por si no fuese poco te hacen firmar un documento conforme te comprometes a pagarles este dinero, que vaaaaaaaaaaamos! es completamente ilegal, y que sólo sirve para que te presionen y te amenacen. Jamás conocí al propietario del inmueble y como metí un abogado de confianza de por medio al final me vendieron una historia de que el propietario no quería vender y se retiraba, después de esperar varias semanas con excusas varias. Son lo peor y mala gente de verdad. Quizás los pisos son más baratos (porqué obviamente extorsionan también al vendedor para que venda lo más barato posible, os lo aseguro) pero os van a estafar si pueden hasta el último céntimo. Mala gente de verdad, tened mucho cuidado con ellos.